ESTIMO

Viste le problematiche analizzate precedentemente riguardo a lavori da effettuare al nostro edificio (modificazione della statica della scala) è interessante fare un’analisi estimativa riguardo alla convenienza o meno di fare questo tipo di intervento mediante il procedimento qui sotto esposto visti i requisiti dell’istituto: proprietà pubblica e uso collettivo.

IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

La domanda di aree idoneizzate all’insediamento residenziale e allo svolgimento di attività produttive nel settore dei servizi può venire in parte soddisfatta dotando dei nuovi standard urbanistici previsti zone urbane di precedente occupazione.

Nei centri storici esistono spesso edifici e interi quartieri degradati, non soltanto dal punto di vista fisico, ma anche sotto l’aspetto umano e sociale. Molte case sono fatiscenti,perché abbandonate dalla primitiva popolazione, che si è spostata in zone dove ha trovato più confortevoli condizioni residenziali e più favorevoli occasioni di svolgimento della propria attività, mentre ad essa è subentrata una popolazione precaria, spesso irregolare, in attesa di integrazione economica e di inserimento sociale, nonché di una più decorosa sistemazione. Le opere infrastrutturali e di urbanizzazione non corrispondono più ai nuovi parametri richiesti e debbono essere adeguate.

Al di fuori dei centri storici, in fasce che un tempo erano di estrema periferia e con la crescita delle città sono state inglobate nel tessuto urbano, esistono spesso vaste aree già sede di attività industriali, venute meno perché non più convenienti o trasferitesi in posizioni più strategiche: tali aree giacciono inutilizzate in attesa che ne venga definita la destinazione.

Il fuor di dubbio che il riutilizzo di queste aree di vecchio insediamento sia conveniente, data la loro favorevole collocazione e stante la difficoltà di reperire aree nuove. Il problema che si pone è piuttosto quello se sia più conveniente la demolizione dei vecchi fabbricati, o il loro restauro e ricupero funzionale: la cosa vale sia per gli edifici di proprietà privata, che possono venir sottoposti a vincolo conservativo, sia per gli edifici di proprietà pubblica.

Molti vecchi edifici hanno pregi architettonici e valore storico: non soltanto le antiche dimore nobiliari e di lusso come castelli e palazzi, ma anche le case di normale abitazione per famiglie, gli edifici costruiti per una funzione pubblica e, spesso, gli stessi fabbricati industriali disusati. Il loro ricupero può avvenire riadattandoli all’uso abitativo attraverso il restauro delle parti esposte, per salvarne il valore architettonico, e con una ristrutturazione interna; oppure destinandoli a nuove funzioni, quali lo svolgimento di attività private nel terziario (centri commerciali e artigianali, ristoranti, alberghi, ritrovi, ecc.), o la fornitura di pubblici servizi (scuole, biblioteche, musei, mostre, centri sociali, ecc.).

Il problema di scelta della destinazione più conveniente fra la demolizione e le diverse possibilità di ricupero funzionale può risolversi in base a considerazioni di carattere puramente finanziario, o in base a una valutazione economica globale in termini sociali. Sul piano puramente finanziario, la soluzione più conveniente è quella che realizza il massimo valore di trasformazione. In termini sociali, la soluzione più conveniente deve invece essere ricercata attraverso l’analisi costi-benefici.

L’NALISI COSTI-BENEFICI

Qualsiasi opera, che sia fatta per il raggiungimento di un fine e comporti l’impiego di risorse, presenta aspetti positivi (benefici) e aspetti negativi (costi), la cui messa a confronto costituisce il procedimento generale per giudicarne la convenienza denominato analisi costi-benefici.

Per le opere pubbliche, i benefici e i costi vanno riferiti all’intera collettività. Le opere possono avere effetti contrapposti nei confronti dei singoli individui e nei riguardi dell’intero corpo sociale (ad esempio la costruzione di una strada migliora le condizioni9 della viabilità, ma danneggia l’ambiente, avvantaggia i cittadini che direttamente se ne servono, ma danneggia i proprietari dei terreni espropriati).

L’analisi costi-benefici è resa più complessa rispetto alle applicazioni in campo privato per i seguenti motivi:

a) si ha una concatenazione di effetti, sia in termini di benefici sia in termini di costi, si protrae in un lungo periodo;

b) accanto ai benefici e ai costi valutabili direttamente in moneta, vanno considerate anche le utilità e le disutilità legate ad un uso esterno delle risorse create o distrutte, le quali sono difficilmente monetizzabili;

c) non vanno trascurati gli effetti sociali di carattere puramente qualitativo, la cui monetizzazione è praticamente impossibile (miglioramento o peggioramento della qualità della vita, intesa come igiene, sicurezza, serenità, tranquillità e gradevolezza dell’esistenza).

La valutazione degli effetti non monetizzabili,ma ritenuti socialmente apprezzabili, è più che altro una questione di interpretazione politica dei bisogni sociali, come è pur sempre politica la decisione di fare o non fare una determinata opera, qualunque sia il responso dell’analisi economica. Comunque, proprio perché chi ha il potere di decidere disponga di tutti i possibili elementi di giudizio, l’analisi economica si pone come fase indispensabile nell’iter di approvazione di un progetto di opera pubblica. L’analisi si svolge attraverso le seguenti fasi:

1. individuazione e determinazione dei costi;

2. individuazione e determinazione dei benefici;

3. determinazione dei tempi da cui dipendono e in cui si collocano i costi e i benefici;

4. assunzione del saggio di attualizzazione dei costi e dei benefici futuri;

5. scelta del criterio di confronto fra costi e benefici.

Determinazione dei costi

I costi di un’opera pubblica possono classificarsi in diretti, indiretti e sociali.

I costi diretti (di investimento e di esercizio) sono gli oneri che gravano finanziariamente sul soggetto (Ente pubblico) che realizza l’opera e dovrà poi mantenerla in funzione. Essi comprendono tutte le erogazioni di denaro necessarie per l’attuazione dell’opera (costo di investimento) e per la sua successiva gestione (costo di esercizio). Il costo d’investimento è dato dalle spese necessarie per compiere l’opera, e comprende le spese di progettazione, le indennità di espropriazione per l’acquisizione dei terreni occorrenti e le spese di esecuzione materiale dei lavori, per lo più affidati in appalto. Il costo di esercizio comprende le future quote annue di manutenzione, assicurazione e reintegrazione, necessarie per mantenere l’opera in stato di efficienza, e le spese occorrenti per il suo funzionamento.

I costi indiretti (di investimento e di esercizio) sono gli oneri che gravano finanziariamente su soggetti diversi dall’Ente realizzatore dell’opera e possono distinguersi in:

• costi di investimento relativi ad opere complementari a quella in oggetto. di necessaria e obbligatoria esecuzione;

• mancati redditi di preesistenti attività che vengono sacrificate dall’esecuzione dell’opera;

• costi di esercizio delle attività rese possibili dall’esistenza dell’opera.

I costi sociali comprendono i danni all’ambiente e i sacrifici che la presenza dell’opera impone per vario motivo ai membri della collettività (ad esempio, l’allungamento dei tragitti di abituale spostamento per l’interruzione della preesistente viabilità, le perdite di tempo, ecc.): si tratta di costi la cui quantificazione in termini monetari non è agevole e può avvenire con i procedimenti indicati per la stima del valore d’uso sociale.

Determinazione dei benefici

Analogamente ai costi, i benefici possono essere classificati in diretti, indiretti e sociali.

I benefici diretti sono quelli che riguardano il soggetto che realizza l’opera (Ente pubblico). Essi consistono o nelle maggiori entrate fiscali e tariffarie determinate dall’esistenza dell’opera, o nel minor costo di gestione di un servizio pubblico indispensabile, alla fornitura del quale l’opera è stata destinata.

Per le opere pubbliche infrastrutturali (strade, elettrodotti, acquedotti, scuole, ospedali, giardini, ecc.),che, per loro stessa natura, perseguono essenzialmente obiettivi di vantaggio per la collettività, i benefici diretti costituiscono la componente meno significativa del beneficio globale.

I benefici indiretti sono quelli che riguardano soggetti diversi dall’Ente che realizza l’opera. Essi consistono nell’incremento del reddito degli addetti ad attività economiche che vengono incentivate o promosse, sia per effetto diretto dell’opera, sia per effetto indotto, sia (transitoriamente) per effetto moltiplicatore del flusso di ricchezza posta in circolazione dalla spesa per l’esecuzione dei lavori. Possono anche consistere

in un incremento del valore di mercato di immobili situati nella zona d’influenza dell’opera pubblica.

I benefici sociali consistono nell’incremento delle utilità esterne dei beni territoriali e ambientali indotto dall’opera pubblica, e nel generale vantaggio per la collettività dovuto alla presenza di nuove infrastrutture: tutti elementi la cui valutazione in termini monetari si basa ancora sull’accertamento della disponibilità a pagare.

Determinazione dei tempi

I costi e i benefici si distribuiscono in un certo arco Temporale: occorre collocarli nei precisi momenti in cui si verificano, per poterli poi attualizzare al fine di confrontarli. I costi di investimento vengono sostenuti nell’arco di tempo preventivato per la realizzazione dell’opera, che dipende in parte da ragioni tecniche, in parte da motivi di procedura burocratica e in parte dalla disponibilità di fondi da parte dell’Ente realizzatore. Non sempre questo tempo è prevedibile con certezza, perché proprio la limitata disponibilità finanziaria cagiona a volte la sospensione forzata dei lavori, che pure dovrebbero essere programmati compatibilmente con un definito piano di finanziamento. I costi annui d’esercizio dell’opera compiuta comprendono le quote di reintegrazione dei vari manufatti che la compongono, in dipendenza della loro durata tecnica, che va pertanto prevista. Le quote di reintegrazione sono considerate nulle per quelle opere la cui durata tecnica è superiore alla loro durata economica. La durata economica di un’opera corrisponde all’orizzonte temporale massimo oltre il quale i benefici netti attualizzati diventano insignificanti: per la maggioranza delle opere pubbliche, tale durata è convenzionalmente fissata in 25 anni. I benefici di un’opera pubblica si manifestano con gradualità crescente già durante la fase di esecuzione, se non per azione diretta dell’opera, almeno per l’effetto moltiplicatore della ricchezza messa in circolo con l’erogazione dei capitali d’investimento. Una volta compiuta l’opera, i benefici diretti e quelli indotti possono raggiungere più o meno rapidamente il massimo livello, mantenersi poi costanti oppure decrescere a partite da un certo anno. É del tutto evidente che, ai fini dell’attualizzazione, il preciso momento di collocazione dei benefici è altrettanto importante della loro quantificazione. Come per i costi, l’arco temporale che si considera per i benefici è quello che corrisponde alla durata economica dell’opera, fissata convenzionalmente, come ho detto prima, in 25 anni.

Assunzione del saggio di attualizzazione

Poiché il saggio da usare è in sostanza quello al quale debbono venire calcolati gli interessi sui capitali pubblici investiti, i quali provengono da fonte tributaria e rappresentano una forma forzata dì risparmio imposta ai contribuenti, esso dovrebbe rappresentare il saggio medio di tutti gli investimenti ai quali potrebbe essere destinato il denaro dei cittadini, se non fosse prelevato dal fisco. In ultima analisi, le opere pubbliche rappresentano una forma preferenziale d’investimento dei risparmi della collettività, che può apparire coatta dal punto di vista del singolo, ma che è l’ espressione di una volontà sociale mediata

dagli organismi politici: in tal senso, il saggio in questione può essere denominato saggio di preferenza sociale. La fissazione del saggio è, in definitiva, una scelta politica: in concreto, esso viene stabilito dagli organismi di finanziamento nazionali e internzionali comunitari, e si colloca attualmente fra il 5% e l’8%.

Criteri di confronto fra costi e benefici

Una volta che i costi (C) e i benefici (B) siano stati quantificati e localizzati nell’arco di tempo che rappresenta la durata economica dell’investimento (n), definito che sia

Il saggio dì attualizzazione (saggio di preferenza sociale), il giudizio di convenienza

all’esecuzione dell’opera pubblica (o la scelta tra più opere alternative) può basarsi su

indici diversi. Tra i più usati abbiamo:

• il valore attuale netto (VAN);

• il rapporto benefici/costi attualizzati (RBCA);

• il saggio di rendimento interno dell’investimento (SRI);

• il tempo di ritorno del capitale investito (TRC).

Ciascuno di tali indici evidenzia in modo particolare certi aspetti dell’investimento, e la sua scelta dipende dallo scopo dell’analisi.